U dodání rozestavěné bytové jednotky určené pro sociální bydlení se uplatní snížená sazba DPH, a to i bez ohledu na její faktický stupeň dokončení.
V příspěvku se řešila nejistota, zda lze u rozestavěné jednotky (zapsané v katastru jako „rozestavěná“) uplatnit sníženou sazbu DPH podle § 49 odst. 3 ZDPH, když zákon u písm. d) výslovně neobsahuje dovětek „i pokud není dokončená“. Sporné bylo, zda nedokončená jednotka spadá pod písm. a) (stavba) nebo až pod písm. d) (jednotka), případně zda vzniká daňová mezera.
Právní otázka
Zda se snížená sazba DPH vztahuje i na dodání nedokončené (rozestavěné) jednotky pro sociální bydlení, a jaký význam má absence výslovného dovětku o nedokončenosti u § 49 odst. 3 písm. d) ZDPH.
Stanovisko GFŘ
GFŘ dovodilo, že nedokončená jednotka je stále „jednotkou“ ve smyslu ZDPH, a proto spadá pod § 49 odst. 3 písm. d). Důvodem je, že pojem jednotky zahrnuje i rozestavěné jednotky podle občanského zákoníku (§ 1163 NOZ) a katastrální praxe.
Zásadní závěr: snížená sazba se použije i bez ohledu na stupeň dokončení, protože zákon pracuje s materiálním pojetím jednotky, nikoli s jejím stavebním dokončením.
Stanovisko GFŘ odstraňuje praktickou nejistotu u developerských projektů v režimu sociálního bydlení. Vyjasňuje, že rozhodující není stavební fáze, ale právní kvalifikace jednotky a její zápis/určení. Současně potvrzuje široký výklad snížené sazby i u transakcí v rané fázi výstavby.
Výklad stojí na tom, že „jednotka“ je v systému DPH pojata jako právní konstrukce, nikoliv stavební stav. Rozhodnutí tak fakticky upřednostňuje právní realitu zápisu a definice před fyzickým stavem nemovitosti.
