Stručné shrnutí
Spor se týkal osvobození příjmu 3,8 mil. Kč z prodeje nemovitosti v roce 2020. Žalobce tvrdil, že pětiletý časový test splnil již od podpisu kupní smlouvy a zaplacení kupní ceny v roce 2014, popřípadě že příjem použil na vlastní bydlení. Městský soud potvrdil, že pro daňové účely vlastnictví vzniklo až vkladem do katastru s účinky od 29. 1. 2018; prodej v červnu 2020 proto osvobozen nebyl.
O co šlo
Žalobce koupil nemovitost smlouvou z května 2014, avšak návrh na vklad byl do katastru podán až v lednu 2018. Nemovitost následně prodal v roce 2020. Správce daně nepřiznal osvobození podle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP, neboť mezi nabytím vlastnictví a prodejem neuplynulo více než pět let, a vyměřil daň 282 315 Kč.
Soud zdůraznil, že ZDP pojem nabytí vlastnického práva samostatně nevymezuje, a vychází se proto z občanského zákoníku. U nemovitosti evidované ve veřejném seznamu se vlastnictví nabývá zápisem do katastru; účinky vkladu nastávají již okamžikem doručení návrhu katastrálnímu úřadu. Podpis kupní smlouvy ani úhrada kupní ceny tento okamžik nenahrazují. Žalobce tedy vlastnictví nabyl 29. 1. 2018 a pozbyl je 1. 6. 2020. [42–45, 50]
Argument, že opožděný zápis způsobili prodávající a zprostředkovatel, neobstál. Návrh na vklad mohl podat i kupující samostatně a kupní smlouva mu to výslovně umožňovala; žalobce netvrdil ani nedoložil, co mu v tom bránilo. [48–50]
Prodej se uskutečnil v roce 2020 a soud aplikoval tehdejší znění § 4 odst. 1 písm. b) ZDP. Toto znění neumožňovalo osvobození při použití výtěžku na obstarání vlastní bytové potřeby. Důkazy o financování výstavby nového domu proto byly nadbytečné, i kdyby použití prostředků prokázaly. [36]
Soud rovněž odmítl námitku prekluze. Přiznání podané 4. 3. 2024 bylo přes označení v tiskopisu jediným přiznáním žalobce za rok 2020, tedy řádným daňovým tvrzením. Jeho podání před koncem původní lhůty zahájilo nový běh lhůty pro stanovení daně do 4. 3. 2027. Roční zúčtování u zaměstnavatele není daňovým přiznáním. [33–35]
Proč je rozhodnutí důležité a jeho praktické dopady
Pro časový test při prodeji nemovitosti je nutné hlídat datum právních účinků vkladu, nikoli datum smlouvy, předání nemovitosti či zaplacení kupní ceny. Kupující, který po podpisu smlouvy neprosadí včasný návrh na vklad, tím může podstatně posunout počátek lhůty pro daňové osvobození.
Daňový režim prodeje se posuzuje podle právní úpravy rozhodné pro konkrétní případ; pozdější možnost osvobodit příjem při použití na vlastní bytovou potřebu nelze bez opory v přechodných ustanoveních zpětně použít. Při námitce prekluze je nutné přesně doložit dřívější podání přiznání; samotné tvrzení ani roční zúčtování zaměstnavatele nestačí.
Zajímavost / podnětná myšlenka
Rozhodnutí nepřináší nový právní názor, ale prakticky názorně potvrzuje formalizovaný význam katastrálního vkladu pro daňový časový test. Ani tvrzené pochybení druhé smluvní strany samo o sobě nemění okamžik nabytí vlastnictví, zvláště mohl-li kupující návrh na vklad podat sám.
Při tvorbě rešerše a komentáře byla částečně využita umělá inteligence. Smyslem rešerše je vystihnout podstatu problému a zjednodušit tak práci s judikáty. Uvedené závěry a tvrzení vyjadřují jen názor provozovatele stránek a nejsou radou ani doporučením jak v obdobných případech postupovat. Před využitím v konkrétních situacích si důkladně zanalyzujte originální text rozhodnutí či si vyžádejte radu profesionála.
