Při prodeji bezúplatně nabytých pozemků nelze jako daňový výdaj použít obvyklou (tržní) cenu, ale jen cenu zjištěnou podle zákona o oceňování majetku, i kdyby vedla k výrazně vyššímu zdanění (§ 23–38).
Žalobkyně obdržela pozemky darem v rámci rodiny a krátce nato je prodala za 30 mil. Kč. Do daňových výdajů chtěla uplatnit jejich obvyklou cenu podle znaleckého posudku (cca 33 mil. Kč), takže by fakticky nevznikl zdanitelný příjem. Správce daně i odvolací orgán ale uznaly jen tzv. cenu zjištěnou podle oceňovacích předpisů (cca 5,2 mil. Kč), což vedlo k vysoké daňové povinnosti.
Právní otázka
Co znamená „cena určená podle zvláštního právního předpisu“ v § 10 odst. 5 ZDP u bezúplatně nabyté nemovitosti:
- obvyklá (tržní) cena, nebo
- cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku?
Co soud řekl
Soud dal jednoznačně za pravdu správci daně:
- Cena obvyklá je jen subsidiární metoda, použitelná jen tam, kde zákon nestanoví jiný způsob ocenění (§ 24–30).
- U pozemků zákon jiný způsob stanoví – cenu zjištěnou, a proto má přednost (§ 26–29).
- Odkaz v § 10 odst. 5 ZDP míří na mechanismus ZOM jako celek; soud v něm neviděl prostor pro „spravedlivější“ výklad podle tržní reality (§ 34, 37–38).
- Ani argument, že cena zjištěná ekonomicky neodpovídá realitě a zdaňuje „fiktivní zisk“, soud nepřijal; podle něj jde o důsledek normativně nastavené konstrukce zákona (§ 37–39).
- NSS judikaturu o reprodukční pořizovací ceně soud odmítl jako nepřiléhavou (§ 31–35).
Rozsudek je důležitý hlavně tím, že potvrzuje formalistický, ale dosud ne zcela samozřejmý výklad § 10 odst. 5 ZDP. Prakticky říká, že u darovaných nemovitostí se pro výdaj neprosadí tržní hodnota ani v extrémních disproporcích.
To je zajímavé i proto, že soud otevřeně připouští, že obvyklá cena lépe odpovídá realitě (§ 18, 37), ale považuje to za legislativní, nikoliv interpretační problém.
Pro daňové plánování velmi podstatné:
- Rodinné převody nemovitostí před prodejem mohou mít neočekávaně tvrdé daňové dopady.
- Varianta „nejprve dar, pak prodej“ může být výrazně horší než opačné uspořádání transakce.
- Pro poradce je to varování, že ekonomická racionalita neporazí explicitní odkaz na ZOM.
- Pro správu daní jde o potvrzení dosavadní metodiky (Pokyn D-59/D-52).
Rozsudek hezky ukazuje střet daňové spravedlnosti versus normativní jistoty. Žalobkyně fakticky namítala zdanění neexistujícího zisku; soud odpověděl, že zákon někdy sleduje předvídatelnost a rovnost, ne ekonomickou realitu (§ 38). To je dost silný – a debatovatelný – výrok.
Možný přesah: věc má potenciál pro kasační přezkum, protože argument „fiktivního příjmu“ není úplně marginální.
Darované pozemky nelze při prodeji ocenit tržní cenou jako výdaj
Darované nemovitosti a daň: jako výdaj platí cena zjištěná, ne tržní cena
Soud potvrdil, že při prodeji darovaných pozemků je daňovým výdajem jen cena zjištěná podle ZOM, nikoli obvyklá tržní hodnota.
