Při prodeji bezúplatně nabyté nemovitosti je daňově uznatelným výdajem podle § 10 odst. 5 ZDP cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku, nikoli cena obvyklá (tržní), a to i když je tržní cena vyšší.
Poplatník prodal byt darovaný od matky a jako daňový výdaj uplatnil tržní hodnotu bytu ke dni darování (2,33 mil. Kč). Správce daně a následně soud trvaly na tom, že zákon vyžaduje použít administrativně zjištěnou cenu podle oceňovacích předpisů (1,90 mil. Kč), což vedlo k doměření daně a penále. Spor nebyl skutkový, ale čistě právní: co znamená „cena určená podle zvláštního právního předpisu“.
Právní otázka
Zda se u bezúplatně nabyté nemovitosti pro účely § 10 odst. 5 ZDP použije:
- cena obvyklá (tržní), jak tvrdil žalobce, nebo
- cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku, jak tvrdila finanční správa.
Co soud řekl
Soud se jednoznačně přiklonil k druhé variantě.
- § 10 odst. 5 ZDP odkazuje přímo na zákon o oceňování majetku a ten pro byty obsahuje vlastní způsob ocenění; cena obvyklá je jen subsidiární řešení, pokud zvláštní metoda chybí (odst. 54–61).
- Teleologický výklad nemůže obejít jasný text zákona (odst. 62–63).
- Použití prováděcí vyhlášky není protiústavní, protože daň ukládá zákon, vyhláška jen technicky konkretizuje ocenění (odst. 50–53).
- Argument „zdanění neexistujícího příjmu“ soud odmítl: naopak samotná fikce výdaje u darované věci je pro poplatníka výhodou (odst. 70–75).
- Za podstatné soud považoval i to, že rozdíl mezi zjištěnou a tržní cenou zde nebyl dramatický (cca 50 tis. Kč ve srovnatelných datech), takže ani skutkově nešlo o extrémní disproporci (odst. 79–81).
Rozhodnutí potvrzuje sílící linii judikatury, že při prodeji darovaných či zděděných nemovitostí nelze jako „nabývací cenu“ automaticky použít znaleckou tržní hodnotu. To je prakticky významné, protože v praxi byla tato otázka sporná a část poradců argumentovala starší judikaturou pro cenu obvyklou.
Novost není revoluční, ale rozhodnutí je důležité jako další upevnění restriktivního výkladu ve prospěch ceny zjištěné.
Pro daňovou praxi je to varování:
- u darovaných nebo zděděných nemovitostí nelze bez dalšího stavět daňový výdaj na tržním odhadu;
- riziko doměrku a penále je reálné;
- starší argumentace „skutečným příjmem“ nebo reprodukční cenou zde soud nepřijal;
- pro poradce je podstatné, že soud odlišil judikaturu k účetním vstupním cenám od režimu § 10 ZDP.
Silný moment rozsudku je argument soudu, že zákonná fikce výdaje není omezením, ale benefitem, protože bez ní by byl zdanitelný celý prodejní výnos (odst. 71–73). To převrací častou argumentaci poplatníků.
Zajímavé je i to, že soud významně oslabil ústavní argumentaci tím, že spor fakticky „uzemnil“ poukazem, že v konkrétní věci rozdíl cen nebyl dramatický.
Nejde o přelomový judikát, ale o prakticky významné potvrzení trendu. Hodnota je spíš stabilizační než průlomová.
Darovaný byt: pro daň neplatí tržní cena, ale cena zjištěná
Prodej darované nemovitosti a daň: soud potvrdil použití ceny zjištěné
Krajský soud potvrdil, že při prodeji darovaného bytu je daňovým výdajem cena zjištěná, nikoli tržní cena. Praktický dopad pro poplatníky i poradce.
